명도소송이 무엇이지?

건물명도란 주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것을 말합니다. 건물을 임대한 후 임차인의 계약불이행 등을 이유로 퇴거시키고자 할 때 제기하는 것이 건물명도 청구소송입니다.

 

명도소송은 어떤 경우에 하지?

명도소송은 기본적으로 토지, 건물을 점유할 권한이 없는 사람을 상대로, 토지, 건물의 소유자 또는 점유할 권한이 있는 사람이 제기할 수 있습니다. 쉽게 설명해서 임대차 기간이 끝났거나, 경매를 통하여 소유권을 상실하는 등 더 이상 부동산을 사용할 수 없다면, 정당한 권리를 가진 사람이 명도소송을 통하여 부동산을 되찾을 수 있는 것입니다.

 
인도소송, 퇴거소송을 함께 제기해야 하나?

현재 부동산에 아무도 거주하고 있지 않다면(예를 들어 펜스로 둘러진 텅 빈 토지), 인도소송만 제기하면 됩니다. 그러나 건물에 사람이 살고 있거나, (비정기적이라도) 드나들고 있다면 퇴거소송도 함께 제기해야 합니다. 

참고로! 토지 위에 불법건축물을 설치하는 등 쉽게 떼어낼 수 없는 동산, 부동산이 붙어있다면 철거소송도 함께 제기하는 것이 좋습니다. 그렇지 않다면 소송에 이기더라도 불법점유하는 사람을 강제집행으로 내보낼 수 없거나, 불필요한 구조물을 없앨 수 없을 테니까요.

누구를 상대로 명도소송을 제기해야 하나?

명도소송은 현재 부동산을 “점유하는 사람”을 상대로 제기해야 합니다. 그럼 부동산을 점유하는 사람이란 뭘까요? 가족 5명이 아파트 1채에 다 같이 살고 있다면 5명을 모두 피고로 삼아야 할까요? 이 부분은 사안마다 다릅니다. 민법상 “점유보조자”라는 개념이 있는데, 점유보조자는 피고가 될 필요가 없습니다. 가족 중 아버지만이 점유자이고, 나머지 가족들이 점유보조자인 경우도 있고, 가족 전원이 점유자인 경우도 있습니다. 보통 미성년자인 자녀들은 점유보조자라고 보고, 부부는 모두 점유자라고 보는 경우가 많습니다.

 

참고로 대법원은 “피고 안♤자가 아무런 권원 없이 이 사건 토지와 건물을 주택 및 축사 등으로 계속 점유·사용하여 오고 있으면서 소유자인 원고의 명도요구를 거부하고 있다면 비록 그 시부모 및 부(夫)인 피고 김×우와 함께 이를 점유하고 있다고 하더라도 위 피고는 소유자인 원고에 대한 관계에서 단순한 점유보조자에 불과한 것이 아니라 공동점유자로서 이를 불법점유하고 있다고 봄이 상당하다고 할 것이다.”(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다16456 판결)라고 판시한 바 있습니다.

공증으로 인도집행을할 수도 있나 ?

종래 집행증서에 관하여, 일정 금액의 지급을 목적으로 한 청구에 관하여 채무자가 강제집행을 승낙한 취지를 적거나(민사집행법 56조 4호) 어음 또는 수표에 부착하여 강제집행을 인낙하는 취지를 기재한(공증인법 56조의2) 공정증서를 말하는 것으로 설명하여 왔습니다. 

 2013년 5월 공증인법 56조의3이 신설되어 금전등 대체물이 아닌 토지, 건물 또는 특정동산의 인도나 반환을 목적으로 하는 청구에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있게 되었습니다. 

이를 통상 ‘인도집행증서’라고 말하고 있습니다.

인도집행증서의 대상이 되는 물건에는 어떤 것들이 있나요?

공증인은 건물이나 토지 또는 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 관하여 인도집행증서를 작성할 수 있습니다. 건물과 토지가 포함되므로 ‘부동산’으로 분류되는 모든 물건이 인도집행증서의 대상이 됩니다.

다만 동산의 경우에는, 공증인법시행령 37조의2에 의해 (1) 선박법에 따라 등록된 선박, (2) 건설기계관리법에 따라 등록된 건설기계, (3) 자동차관리법에 따라 등록된 자동차, (4) 항공법에 따라 등록된 항공기, (5) 공정및광업재산저당법에 따라 공장재단이나 광업재단으로 등기된 기업재산, (6) 그 밖에 다른 법령에 따라 등기되거나 등록된 동산은 인도집행증서의 대상에서 제외되었습니다. 하지만 이와 같은 제한이 대상이 되는 동산의 범위를 지나치게 축소시킴으로써 동산에 관한 인도집행증서의 활용도를 떨어뜨리게 되자 최근 이에 관하여 제한을 풀기 위한 입법과정이 진행중입니다.

임차건물의 인도집행증서를 작성할 때 유의할 점은 무엇인가요?

대상이 임차건물이 아닌 경우 공증인은 아무런 제약 없이 인도집행증서를 작성할 수 있지만, 임차건물의 경우에는 일정한 제약이 가해집니다. 임차건물이 대상으로 인도집행증서를 작성하려면, (1) 임대차관계 종료를 원인으로 하여야 하고, (2) 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되어야 하며, (3) 임대인의 임차인에 대한 금원지급의무에 대해서도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의 내용이 포함되어야만 합니다(공증인법 56조의3 단서).

우선 임대차관계의 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하는 경우에만 인도집행증서를 작성할 수 있습니다. 여기서 종료의 원인에는 존속기간 만료, 임대차해지, 합의해지 등이 포함됩니다. 또 인도집행증서는 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되어야 하므로, 단기 임대차가 아닌 최소 1년 이상의 기간으로 체결되는 일반적 임대차의 경우에는 계약의 체결과 동시에 인도집행증서를 작성하는 것은 불가능합니다. 인도 또는 반환의 시점을 명확히 정하지 않는 경우, 예컨대 차임을 2회 연체하면 인도 또는 반환해야 한다고 정하는 경우에는 인도 또는 반환의 시점이 6개월 이내인지 여부의 판단이 불가능하므로 증서 작성을 할 수 없습니다. 그리고 임대차계약의 종료시 임차인이 반환받거나 청구할 수 있는 보증금, 손해배상금 등이 있는 경우라면 인도 또는 반환에 관해서는 물론 그 금액의 지급에 관해서도 강제집행을 승낙하는 취지를 기재하지 아니하면 증서를 작성할 수 없습니다.

임대차계약을 체결하면서 인도집행증서를 작성할 수도 있나요?

인도집행증서는 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되어야 합니다. 통상의 임대차의 경우 계약기간이 적어도 1년을 상회하므로 계약체결 시점에 임대차계약 종료 후의 인도 또는 반환을 대비하여 미리 인도집행증서를 작성하는 것은 불가능합니다. 다만 계약기간이 6개월 미만의 단기 임대차라면 계약체결과 함께 인도집행증서를 작성할 수 있을 것입니다.

자기계약이나 쌍방대리도 허용되나요?

공증인법은 인도의무자의 의사에 반하는 강제집행 수락의 의사표시가 이루어지거나 채권자의 일방적 의사에 의하여 계약내용이 결정되는 것을 막기 위하여 자기계약 또는 쌍방대리에 의한 촉탁을 금지하고 있습니다. 즉 인도집행증서를 작성할 때에는 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못하다록 규정하고 있습니다(공증인법 56조의3 2항).

월 차임의 장기연체로 임차건물의 보증금이 모두 소진된 경우에는 어떻게 해야 하나요?

공증인법은 임차건물에 관하여 인도집행증서를 작성할 때 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 증서를 작성할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 임차인이 반환받을 보증금이 있다면 당연히 그에 관해서도 강제집행을 승낙하는 취지를 기재하여야 할 것입니다. 하지만 위 규정이 언제나 임차인이 지급받을 금원에 대해서 강제집행을 승낙하는 취지를 기재하여야 한다는 의미는 아닙니다. 월 차임의 장기연체로 임차건물의 보증금이 모두 소진된 상태라면 임대인의 보증금 반환의무는 소멸되었으므로 임차인에 대한 금원 지급에 대해 기재할 필요가 없습니다.

인도집행증서를 작성한 이후 임차인이 건물의 점유를 제3자에게 넘긴 경우에는 어떻게 되나요?

인도집행증서는 원칙적으로 양 당사자 사이의 합의에 의하여 작성하는 계약의 내용을 담고 있으므로 그 효력은 당사자 쌍방에만 미칩니다. 따라서 임차인이 인도 또는 반환기일 이전에 임차 목적물의 점유를 제3자에게 넘기면 증서의 효력은 제3자에게 미치지 않게 됩니다. 따라서 이런 경우를 대비하여 임차인이 무단으로 점유를 제3자에게 이전하는 경우에는 위약벌로 일정 금액을 지급할 의무가 있고 이에 대해 강제집행을 승낙한다는 취지도 함께 인도집행증서 상에 기재해 둘 필요가 있을 것입니다.

인도집행증서의 집행문은 어떻게 받나요?

인도집행증서에 대한 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 그 공증인의 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여합니다. 이 경우 지방법원 단독판사는 허가 여부를 결정하기 위하여 필요하면 당사자 본인이나 그 대리인을 심문할 수도 있습니다(공증인법 56조의3 4항). 또 토지나 건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 증서작성일로부터 1개월이 경과하기 전에는 집행문을 부여 할 수 없습니다(공증인법 56조의4 1항).

인도집행증서의 작성수수료는 어떻게 되나요?

임대차계약에 관한 공정증서를 작성하는 경우 목적가액은 다음 각 항목을 합산하여 산출합니다.

(1) 임대인의 급부가액
목적물 가액의 2분의 1
임대보증금
(2) 임차인의 급부가액
목적물 가액의 2분의 1
임대보증금
임대기간 동안의 차임총액
(동산임대차는 1년분, 부동산임대차는 5년분)
또한 그 외에도 손해배상이나 위약벌 등의 약정을 별도로 하는 경우에는 이 금액도 목적가액에 합산됩니다. 수수료는 [목적가액 × 3/2000 + 21,500원]의 산식에 따라 산출합니다.